業務内容

 当社では不動産の鑑定評価を主たる業務とし、不動産調査およびコンサルティング業務を従たる業務としています。具体的な業務内容は以下のとおりです。

1. 業務内容

(1)主たる業務

 下記事項の鑑定業務をおこなっています。

・売買、交換、売払、買収など
・普通又は定期の借地権、借家権、区分地上権
・区分所有建物(共同ビルやマンションなど)
・家賃・地代
・固定資産減損会計
・工場や遊園地などの各種財団
・相続や贈与財産
・資産流動化法や会社更生法、民事再生法
・現物出資、ゴルフ、ホテルなどの特殊物件
・地方公共団体からの固定資産税課税標準価格
・相続税路線価の標準地価格
・裁判所の競売物件
・争訟物件

(2)従たる業務

 下記事項の業務をおこなっています。

・担保不動産の調査
・固定資産路線価付設および状況類似地域の設定等
・取得予定物件の調査
・事業収支計画

2. 具体的案件

 当事務所は"何のために鑑定評価や不動産調査をするのか"を重視していますので、ご依頼がありましたら、ご依頼者の話をよく聴き、必要性を十分認識してから始めさせていただいてます。
 上記だけでは何の仕事をしているのか、わからない方もいらっしゃると思いますので、以下の例で追加的に説明します。

(1)不動産鑑定評価

 国土交通省による地価公示の公示価格及び県による地価調査の標準価格を鑑定評価するほか、固定資産税課税、不動産担保融資額、裁判所競売物件及び用地買収等のための鑑定評価をおこなっています。
 また、特殊案件にも対応しております。例えば、法人設立時に代表取締役所有の土地建物を現物出資・財産引受・事後設立によって会社資産とする場合、商法上(173条3項)鑑定評価が必要です。これは、代表者個人の資産を過大に評価して会社に背負わせる弊害を防止する目的で定められています。過大評価は会社の財産的基礎を危うくし、株主・債権者の財産上の利益を害するおそれがあるからです。

(2)売買価格

以前、安い価格で売買したいのだが税務署や株主等第三者には事情がわからないので、鑑定評価書でその辺のことを明らかにしてほしい旨の依頼がありました。不動産には個別性が強いので、場合によっては可能であるケースがあります。
 不動産に欠点がない状態の売買価格と欠点がある状態での売買価格との差額を損害賠償請求したいと相談にこられた方がいました。この場合、差額の程度が小さいので費用の関係から訴訟するまでもないことを助言しました。
 事務所を開業したての頃、"兄弟間で土地を売買したが、税務署から贈与税の支払えの通知が届いた。"という内容の相談がありました。これは、兄弟間で売買後、税務署から200万円ほど贈与税を支払いなさい旨の通知を受け取って、驚いて相談にみえられた方でした。
 それは、兄弟間で共同相続した後、相続人の持分を他の相続人が買い取るための売買であったので安く取引したケースでした。相続人間にしてみれば持分の売買だから、安くて当然と考えますが、下記のような持分の移転を繰り返すと所有権移転と何ら変わりありませんので課税は当然とも言えます。しかし、本件の場合、形状、日照等安い価格で売買するのに、それ相当の理由がありましたので鑑定評価書を税務署に提出しました。

A1/3
B1/3
C1/3
A持分Bに移転 B2/3
C1/3
C持分Bに移転 B3/3

(3)相場がわからない

 不動産業者の売値や買値の確認をしたい目的で相談に訪れる人がいます。つまり、"これから売買をする予定だが、業者の言いなりに進めてきたので不安だ"とおっしゃる方や、"この価格は周辺の価格に比べてお得ですと言われたがほんとうかどうか"真偽を確認したいと。この場合、鑑定評価書は特に必要ありませんので説明や回答で済ましています。

(4)家賃や地代がわからない。

 実務上、賃料、特に地代で悩まれている方は多いです。つまり、地主が土地所有、借地人が建物所有の場合で、借地人が地主に支払う地代、この地代水準に不安をいだいて相談にこられる方がいらっしゃいます。
 家賃や地代等の鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に沿う鑑定評価をする必要がありますし、賃貸借契約上の特約、敷金、礼金等周辺賃料状況の調査、価格調査等時間と費用のかかるのが通常です。地代改訂、借地権譲渡、条件変更承諾料等借地をめぐる問題は非常に多く適正な鑑定評価の必要な場合があります。
 しかし、地方は東京のように借地非訟事件が非常に少ないので、鑑定評価でなく調査報告書や意見書で自分の考え方を明示したり、コンサルティング的な業務をすることがあります。